HGB-2021-016

河住建通〔2021〕47号

各县（区）人民政府（管委会），市直各有关单位：

《河源市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

河源市住房和城乡建设局

                             2021年6月1日

河源市成立业主大会和选举业主委员会

工作指引

为全面贯彻落实《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发〈关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见〉的通知》有关要求,进一步健全业主委员会治理结构，促进小区成立业主大会，充分发挥业主委员会作用。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（建房〔2009〕274号）、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等法律法规，制定本指引。

一、加强党建引领工作

坚持和加强党的领导，将住宅物业管理工作融入基层社会治理体系，构建“党委政府统一领导、属地镇街具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。把党的建设贯穿于物业小区产生筹备组业主代表、选举业主委员会委员等方面。街道办事处（镇人民政府）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。充分发挥基层党组织和党员干部在业主组织活动中的作用，提高业主组织的履职能力和自律水平。

（一）鼓励党员在社区亮明身份，发挥模范带头作用，主动参与业主组织建设和活动，为所居住的物业小区和谐稳定尽一份义务。

（二）鼓励和支持具备业主资格的党员、居民委员会成员通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员，发挥模范带头作用，依法履行职责。

（三）要大力发动和引导业主群众，投票支持具备业主资格的中国共产党党员、居民委员会成员当选筹备组业主代表和业主委员会委员。

二、业主大会一般规定

（一）业主决定成立业主大会

业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

（二）业主大会组成

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

三、成立首次业主大会会议筹备组

（一）成立业主大会条件

物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：

1.20%以上业主联名的；

2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域50%以上的;

业主提出成立业主大会书面要求的同时，提供其《商品房买卖合同》、《不动产权证》或《房地产权证》、法院判决书等有效房产证明、身份证明等资料复印件，供街道办事处（镇人民政府）核对其业主身份。

（二）发出成立筹备组通知

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面申请后7日内会同业主将组建首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

（三）筹备组成员构成

业主大会筹备组由物业管理区域内的业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表、居民委员会代表7-15人单数组成。其中，建设单位代表1人，物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居民委员会代表1-2人。

（四）筹备组成员条件

筹备组成员应当符合下列条件：

具有完全民事行为能力；

本人及其近亲属（包含配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，下同）未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为；

在近三年内，未受过行政处罚或刑事处罚；

遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用。

（五）筹备组成员产生

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐，以自愿为原则。鼓励业主优先推荐党员、退役军人、党政机关退离休人员、楼长担任筹备组业主代表。

街道办事处（镇人民政府）应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。

（六）公示筹备组成员名单

街道办事处（镇人民政府）应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况等在筹备组成员拟定名单确定之日起3日内在物业管理区域的显著位置公示，公示时间不少于7日。

（七）对筹备组拟定人选异议的处理

拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处（镇人民政府）提出。街道办事处（镇人民政府）应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

经核实，拟定的街道办事处（镇人民政府）代表不符合筹备组成员条件的，街道办事处（镇人民政府）应当予以更换；拟定的业主代表不符合筹备组成员条件的，由街道办事处（镇人民政府）取消其业主代表资格。

更换筹备组成员的，应当按照上述公示筹备组成员的规定重新公示。

（八）产生筹备组

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）应自筹备组成立之日起7日内向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

（九）筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则、研究成立业主大会和选举业主委员会有关筹备工作。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

（十）筹备组印章管理

筹备组公示、公告筹备有关文书时，如需要用到印章的，可以采用街道办事处（镇人民政府）或社区居民委员会代章方式盖章。

（十一）筹备组职责

筹备组应当做好以下筹备工作：

1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

3.草拟管理规约、业主大会议事规则；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.确定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.制定业主委员会选举规则;

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前公示。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

（十二）筹备组工作任期

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长90日；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会。

筹备组自成立之日起90日内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本工作指引第二•（一）项、第三•（一）项规定，重新向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

四、筹备首次业主大会会议

（一）提交筹备工作所需资料

筹备组成立后，街道办事处（镇人民政府）应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向业主大会筹备组提交下列资料：

1.物业管理区域证明（规划红线图、物业管理合同中约定四至等）；

2.房屋及建筑物面积清册；

3.业主名册；

4.修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

5.物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；

6.交付使用共用设施设备的证明；

7.已筹集的物业专项维修资金清册。

建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供。

逾期仍拒不提供的，街道办事处（镇人民政府）应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积等有关资料。

（二）草拟、公示管理规约和议事规则

筹备组负责拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，并按照规定向全体业主公示。

业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当重新公示（在首次业主大会会议召开15日前公示）。

（三）推荐业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人由业主自荐或者业主推荐等方式向筹备组提出。为避免“既是裁判员，又是运动员”造成的不利影响，建议筹备组成员不担任首届业主委员会委员。

业主委员会委员候选人应当从具备以下条件的业主中选举产生：

1.具有完全民事行为能力；

2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

3.遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

5.在近三年内，未受过行政处罚或刑事处罚；

筹备组应当核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有一名候选人。

鼓励和支持具备业主资格的党员、居民委员会成员、楼长、退役军人、离退休公职人员通过法定程序成为业主委员会委员候选人，发挥党员模范带头作用，依法履行职责。

（四）公示业主委员会委员候选人

筹备组应当将拟定的候选人名单在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。公告期间，业主认为候选人不符合规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

（五）确定业主大会会议形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加。

业主大会会议表决应当采用书面意见形式。

（六）确定表决规则

表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员均应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；表决结果应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与人数过半数的业主同意。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

（七）制定业主委员会选举规则

1.采取多轮投票补选方式。业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，可以通过多轮投票补选。

2.选举业主委员会候补委员。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

（八）确定投票期限

采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日，且不得再次延长投票期限。

五、组织召开首次业主大会会议

（一）发出会议通知前告知（适用书面投票形式）

筹备组在向业主通告书面投票表决相关信息前，应当将书面投票时间、表决事项、表决规则等信息书面告知街道办事处（镇人民政府）。

筹备组拟通告信息不符合本规则规定的，街道办事处（镇人民政府）应当提出指导意见，县（区）住房建设行政主管部门应当予以协助；筹备组应当按照街道办事处（镇人民政府）的指导意见予以更正。

（二）发出会议通知

筹备组应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程、形式及表决规则向全体业主公示，并公开接收业主意见的联系方式；采用电子投票形式的，还应当公示业主清册（清册仅公示业主姓氏、房号、专有面积等信息），公示业主清册的，应当保护业主隐私。

（三）对会议通知的异议处理

公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。筹备组对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日；采用电子投票形式，且表决事项、表决规则发生变更的，还应当及时告知街道办事处（镇人民政府）。

（四）召开首次业主大会会议

筹备组按照已确定的会议时间、地点、议题、议程、形式和表决规则等组织召开首次业主大会会议。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

（五）统计和查验选票

采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

（六）公示表决结果

表决结果应当向全体业主公示，公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

采用书面征求意见形式的，产生的表决结果应当公示30日以上。筹备组未按照规定公示业主大会会议表决结果的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期公示并通告全体业主。

（七）对表决结果异议的处理

采用书面征求意见形式的，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，筹备组应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

六、成立业主大会

（一）公告业主大会决定

业主大会会议表决结果公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，筹备组应当公告业主大会决定。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

（二）推选业主委员会主任和副主任

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

（三）业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的社区居委会、街道办事处（镇人民政府）、物业主管部门办理备案手续：

1.管理规约、业主大会议事规则；

2.业主大会的会议记录和会议决定；

3.业主委员会备案表（附件12）。

报送资料齐全、符合法定条件的，备案部门应当在报送的《业主委员会备案表》、管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章。

业主委员会办理备案手续后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案表、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。

（四）刻制印章

业主委员会可以持备案表向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

七、业主委员会换届选举

（一）换届选举的时间

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十一和第三十二条的规定及本工作指引第四•（四）项条件执行。

（二）未在规定时间组织换届选举的处理

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）或县（区）物业主管部门应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

（三）换届选举后移交

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

（四）任期届满规定

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

八、业主大会其他有关规定

（一）业主定义

业主是指依法登记取得或者根据民法典第二编物权第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条）。

（二）建筑物面积认定方式

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积：

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（三）业主人数认定方式

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方式认定业主人 数和总人数：

业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

总人数，按照前项的统计总和计算。

（四）业主行使表决权认定方式

1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使表决权。

业主为法人或其他组织的，可由其法定代表人或者负责人行使表决权，也可以由业主委托的代理人行使表决权。

业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

（五）首次业主大会筹备工作经费筹集

首次业主大会筹备工作经费由业主（包括住宅业主和非住宅业主）进行筹集，鼓励建设单位承担业主大会筹备工作的经费。

本工作指引自2021年7月1日起实施，有效期为五年。

成立业主大会和选举业主委员会

工作指引的示范文书

1.关于给予指导和协助成立业主大会的函

2.关于组建首次业主大会会议筹备组的公告

3.筹备组业主代表候选人登记表

4.推荐业主代表候选人的业主签名表

5.建设（公有住房出售）单位代表情况表

6.关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知

7.关于成立首次业主大会会议筹备组的公告

8.首次业主大会会议筹备组成员名单

9.业主委员会委员候选人简历表

10.推荐业主委员会委员候选人的业主签名表

11.关于召开首次业主大会会议的通知

12.业主委员会备案表

13.成立首次业主大会和选举业主委员会流程图

附件1-13.docx

本文件政策解读地址：http://www.heyuan.gov.cn/zwgk/zfgb/2021/08/zcjd/content/post_449052.html