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河源市人民政府关于印发河源市“三旧”改造实施办法(试行)的通知
发布日期:2019-06-14 09:10:58 来源:本网 作者: 阅读人次:-
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河府〔2019〕40号

各县(区)人民政府(管委会),市府直属各单位:

《河源市“三旧”改造实施办法(试行)》已经七届64次市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市自然资源局反映。

河源市人民政府

2019614


河源市三旧改造实施办法(试行)

第一章 总则

第一条 为规范我市“三旧”改造工作,完善城市功能,改善人居环境,优化产业结构,统筹城乡发展,提高土地利用效率,保障社会公共利益,根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016147号)、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔200978号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔201696号)和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔20183号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称“三旧”改造,是指符合规定的改造主体对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧城镇、旧厂房、旧村庄(旧村庄是指城乡建成区内,布局较乱、基础设施较差,主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地,其中宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积应不低于改造用地总面积的50%)用地上盖物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮的活动。

第三条 “三旧”改造按照实施方式可分为全面改造和微改造两种类型。

全面改造是指以拆除重建方式实施改造的活动。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造的活动。

第四条 实施“三旧”改造,应当遵循“政府引导、市场运作、明晰产权、保障权益、统筹规划、有序推进、节约集约、提高效率、尊重历史、客观公正”原则。

第五条 市人民政府成立市推进“三旧”改造工作领导小组。领导小组负责统筹、协调全市“三旧”改造工作,建立完善“三旧”改造工作机制,研究、协调和审议“三旧”改造配套政策制度,协调解决“三旧”改造工作中的重大问题等。

第六条 市自然资源局为市“三旧”改造工作主管部门,负责拟定“三旧”改造政策,组织编制中心城区“三旧”改造专项规划和“三旧”改造年度实施计划,审查各县“三旧”改造专项规划,审核“三旧”改造标图建库数据,审查中心城区项目实施方案,负责办理“三旧”改造涉及的农用地转用等用地报批手续、办理中心城区项目供地手续和规划许可手续,审核、指导、监督管理全市“三旧”改造工作等;市住房城乡建设主管部门负责中心城区“三旧”改造项目施工许可、施工过程监管及竣工验收监督等;市财政主管部门负责中心城区“三旧”改造项目土地出让收支的管理和监督,落实财政奖励资金,会同税务主管部门研究制定“三旧”改造项目税费优惠政策等。

各相关主管部门依法在各自职责范围内,做好“三旧”改造的监督管理工作。

第七条 “三旧”改造实行属地负责制。各县(区)人民政府(管委会)是“三旧”改造工作的第一责任主体,负责统一领导、协调本辖区内的“三旧”改造工作。各县区自然资源主管部门按照市自然资源局的统一部署,负责组织编制本辖区“三旧”改造专项规划和“三旧”改造年度实施计划(除中心城区外),对“三旧”改造标图建库数据进行初审,组织监督土地前期整备、搬迁补偿安置等,统筹“三旧”改造政府安置房的管理,组织改造主体编制项目实施方案,审核项目实施方案(除中心城区外),对项目实施过程进行跟踪监管,协调项目推进实施等。

第八条 建立相关部门“三旧”改造联络人制度,加强全市“三旧”改造工作的统筹协调,形成常态化的“三旧”改造信息沟通、协调联动、议事决策机制。通过定期召开“三旧”改造联络人会议,将全市符合“三旧”改造成效统计的项目全面梳理,统一归口入库,实行动态监管。

第二章 改造范围与标图建库

第九条 有下列情形之一的用地及其地上建筑物、构筑物、附属设施,可列入“三旧”改造范围:

(一)不符合安全生产要求的;

(二)不符合环境保护要求的;

(三)建筑危旧、居住环境恶劣、不符合消防安全要求,妨害公共安全、交通、卫生及社会治安的;

(四)布局散乱、条件落后、利用粗放、规划确定改造的存量建设用地;

(五)不符合国家产业政策,或因产业转型升级需要的;

(六)为实施城乡规划或国家、地方重大建设需要的;

(七)历史文化遗存亟需保存维护的;

(八)因战争、自然灾害等不可抗力遭致毁损,或为避免重大灾害发生的;

(九)其他特别情形。

经认定且未处置完毕的闲置土地,不得列入“三旧”改造范围。

第十条 “三旧”改造用地应符合省标图入库要求:

(一)在20091231日前已建设使用,地块上盖物基底面积占入库地块面积的比例(以下简称“上盖物占地比例”)达30%以上;

(二)符合土地利用总体规划;

(三)经第二次全国土地调查(以下简称“二调”)和最新的土地利用现状图认定为建设用地。

下列特殊情形可视为符合前款(一)(二)(三)项要求:

(一)“二调”认定为非建设用地,但实地在20091231日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的;

(二)拟改造用地土地利用总体规划为非建设用地,但经证明属于生态修复类改造项目的;

(三)20091231日前上盖物占地比例不足30%,但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件的。

第十一条 上盖物基底面积占拟入库地块面积比例不足30%的,经原土地权利人自愿申请,可按20091231日前上盖物占地面积除以30%确定可入库面积,并依据相关规划布局要求及现状建设情况合理确定入库地块具体范围,但必须包含上盖物基底所占土地。

拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例返算可入库面积的剩余部分,面积小于3亩的,可作为边角地、夹心地、插花地(以下简称“三地”)纳入改造范围;面积不小于3亩的,由政府按该地块原用途市场评估价对原土地权利人进行收储补偿后,改造同期组织供地。

第十二条 “三旧”改造标图建库实行动态调整,每半年调整一次。各县区自然资源主管部门负责受理本辖区内拟新增、调整和删减的“三旧”改造地块材料,按照相关规定初审后,报市自然资源局审查。

第十三条 符合标图建库条件,改造条件成熟、改造需求迫切的地块,特别是贫困村改造用地,可由县区自然资源主管部门将土地征收报批材料需经同级人民政府(管委会)审核同意和纳入标图建库申请材料连同相关说明(包括项目性质、改造条件及同步办理土地征收和标图建库手续必要性等)报市自然资源局审查,经其同意纳入标图建库范围的,可按程序报市人民政府办理土地征收手续。

第三章 规划与计划管理

第十四条 实施“三旧”改造应编制“三旧”改造专项规划、年度实施计划、改造单元规划和项目实施方案。通过编制“三旧”改造专项规划明确“三旧”改造重点区域和范围、改造方向、目标、时序、总体规模和改造策略,指导改造单元的划定;通过制订年度实施计划进行计划管理,调控改造的节奏和时序,有序推进实施;通过编制改造单元规划确定改造单元的各项规划指标;通过组织编制项目实施方案指导项目用地报批、供应及后续监管等。

第十五条 “三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及各相关规划编制,主要内容包括改造区域、改造单元、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护、总体实施时序及鼓励优先改造时序等内容。

“三旧”改造专项规划是改造实施和管理的基本依据,规划期限一般为五年。中心城区“三旧”改造专项规划由市自然资源局组织编制,经市城市规划委员会审议后,报市人民政府审批。县“三旧”改造专项规划由各县人民政府组织编制,经市自然资源局审查后,报市人民政府审批。审批通过后,由市自然资源局将规划成果抄送省自然资源厅备案。

第十六条 “三旧”改造年度实施计划根据市人民政府下达的“三旧”改造任务及“三旧”改造专项规划总体要求编制,主要内容包括拟改造情况、用地现状、改造类型、改造用途、实施方式、投资规模、实施时间等。

中心城区“三旧”改造年度实施计划由市自然资源局组织编制,经市人民政府批准后实施;各县“三旧”改造年度实施计划由各县自然资源局组织编制,经县人民政府批准,报市自然资源局备案。

第十七条 改造单元是指在城乡建成区中符合“三旧”改造条件,在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的区域。一个改造单元可以包括一个或多个改造项目。改造单元的划定应符合以下标准:

(一)改造单元应当依据“三旧”改造专项规划确定,符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划等要求。

(二)改造单元应是一个完整的功能单元,需与已批控规划定的街坊相一致。规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一改造单元范围内。如控规划定的街坊过大,确需进一步细分的,须以次干道及以上道路为边界,划定时作出相应的说明。

(三)改造单元用地面积一般不小于1公顷。

(四)优先在“三旧”改造专项规划确定的重点改造区域内划定改造单元,重点改造区域内的旧村庄应整体纳入同一个改造单元。

(五)不满足以上条款规定条件,但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施和解决历史遗留用地问题等原因,确需划定改造单元的,可进行专题说明。

第十八条 “三旧”改造项目在纳入年度实施计划后,涉及控制性详细规划(以下简称控规)局部调整或控规未覆盖的,由项目的申报主体负责委托编制改造单元规划;不涉及控规局部调整的,改造主体可根据控规和相关规划确定的规划条件编制项目实施方案。

第十九条 改造单元规划应依据“三旧”改造专项规划,结合城市总体规划、土地利用总体规划和控制性详细规划进行编制。改造单元规划的编制应符合以下原则:

(一)优先保障城市公共利益项目;

(二)注重保护城市特色资源,延续历史文化传承;

(三)充分尊重相关权利人的合法权益,实现各方利益的平衡。

第二十条 改造单元规划主要包括以下内容:

(一)改造单元内改造项目的具体范围、改造目标、改造模式、开发时序和规划控制指标;

(二)基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局;

(三)基于基础设施及公共服务设施承载力、交通承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案;

(四)改造单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案;

(五)城市设计指引。

第二十一条 旧村庄和旧城镇改造项目的容积率,按照改造总成本加合理利润与商品房开发计容建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算,以测算结果作为制定改造单元规划的依据之一。

第二十二条 改造单元规划须由有规划设计资质的机构编制。中心城区改造单元规划经市自然资源局审查通过后,按规定提交市规划委员会审议,根据审议意见修改完善并报市人民政府审批。各县改造单元规划由各县自然资源局初审后提交县规划委员会审议,审议通过后经市自然资源局审核报市人民政府批准。

改造单元规划的批准视为已完成控制性详细规划的修编和修改。经批准的改造单元规划是出具规划行政许可、实施相关规划建设管理的依据。

第二十三条 “三旧”改造项目实施方案依据“三旧”改造专项规划、改造单元规划、控制性详细规划和有关技术规范要求编制,主要内容包括:项目背景与编制依据、改造地块的基本情况、规划情况、土地利用现状情况、改造模式、改造成本核算、拆迁补偿方案、公益性用地移交方案、城市设计、改造效益预估、规划优化建议、开发时序等。其中旧村庄和旧城镇改造项目的改造成本核算应委托有资质的评估机构出具审查意见。

“三旧”改造项目实施方案由改造主体负责编制,其中中心城区项目实施方案经市自然资源局审核后,报市人民政府审批。县项目实施方案经各县自然资源局审核后,报县人民政府审批。

第四章 改造项目的实施

第一节 旧村庄全面改造

第二十四条 旧村庄全面改造模式可分为以下三种:

(一)政府主导。由政府整理土地,负责村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿,整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设,农村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

(二)自主改造。由农村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,农村集体经济组织或其全资子公司可申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

(三)合作改造。由农村集体经济组织通过市公共资源交易中心及各县(区)分中心交易平台公开招投标引进合作企业实施改造

第二十五条 对于以拆除重建方式实施的旧村庄改造项目,因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的,可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城市总体规划的村集体留用地及其他建设用地,纳入旧村庄改造一并实施,用于复建安置或公益设施建设。

第二十六条 旧村庄全面改造项目在纳入年度实施计划后,由申报主体委托有测绘资质的机构开展基础数据调查工作,调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据,并经县区自然资源主管部门审核后公示,公示无异议后作为编制项目实施方案的依据。

第二十七条 旧村庄全面改造项目应按照以下规定征求改造范围内村民的意见:

(一)项目申报阶段,农村集体经济组织拟定改造意向书(含改造方式及模式)征求村民意见,经农村集体经济组织成员大会或户代表大会应到会全体成员的80%(含)以上同意后,方可申请改造;

(二)引入合作企业阶段,合作企业应通过公共资源交易平台引入,经农村集体经济组织成员大会或户代表大会应到会全体成员的2/3(含)以上表决同意确定(合作改造模式需要);

(三)实施方案编制阶段,项目实施方案(含拆迁补偿安置方案)经农村集体经济组织成员大会或户代表大会应到会全体成员的80%(含)以上同意后,由县区自然资源主管部门将项目实施方案报市自然资源局备案。

(四)项目实施阶段,由项目实施主体与权属人签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,每一期达到80%(含)以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

第二十八条 村民住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。在满足一户一宅前提下,以“栋”方式核定,住宅复建总量按照每栋村民住宅建筑面积320平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数,或以合法村民住宅建筑基底总面积的4倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定。每栋村民住宅实际建筑面积不足320平方米的,对于单层的按照实际建筑面积11.25核定住宅复建量,两层以上(含)的按照实际建筑面积11.15核定住宅复建量。以“户”方式核定的,住宅复建总量按照每户320平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,“户”的核定标准按照市、县村民宅基地管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。

(本款所称“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、20091231日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或县区人民政府(管委会)实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等)

第二十九条 集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积11核定复建量。对20091231日之前建设的违法建筑,按照实际建筑面积21比例核定复建量;对20091231日之后建设的违法建筑,不予核定。

(本款所称“合法”指有房屋产权证或合法报建手续)

第二节 旧城镇全面改造

第三十条 旧城镇全面改造模式可分为以下两种:

(一)政府主导,由县区人民政府(管委会)按照签订的拆迁补偿协议落实补偿后,依法组织土地供应工作。

(二)自行改造,包括以下情形:

1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造;

2.改造项目范围内全部权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产的相关权益转移到单一主体后由其实施改造。

第三十一条 旧城镇全面改造项目应按照以下规定征求改造范围内居民的意见:

(一)第一轮,征询改造范围内居民意愿,同意改造户数的比例达到90%(含)以上的,方可办理改造前期手续;

(二)第二轮,征询改造范围内居民对拆迁补偿安置方案的意见,在规定时间内,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到90%(含)以上的,方可实施拆迁。

第三十二条 政府主导的旧城镇全面改造项目由县区人民政府(管委会)负责组织制订征收补偿安置方案。旧城镇改造征收补偿安置政策和标准按照国有土地上房屋征收有关政策和标准执行。

第三十三条 符合条件的旧城镇或旧村庄全面改造的复建安置房和安置物业,依据棚户区改造政策,按照复建安置面积“建一免一”的原则,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。申请免收“建一免一”面积由自然资源主管部门核定。

旧城镇、旧村庄改造项目可同步享受国家、省、市有关的棚户区改造等优惠政策。

第三节 旧厂房全面改造

第三十四条 旧厂房全面改造模式可分为两种:

(一)政府主导,由政府通过征收、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合,并通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定土地使用权人实施改造。

(二)自行改造,包括以下情形:

1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造;

2.改造项目范围内全部权利人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后实施改造。

3.旧厂房改造涉及集体用地的,农村集体经济组织通过市公共资源交易中心及各县(区)分中心交易平台公开选取市场改造主体实施改造。

第三十五条 经省级以上人民政府批准设立的国家级、省级产业园区(集聚地)范围内的旧厂房,除因完善城市基础设施、公共服务设施等公共利益需要,一般不得调整为其他非工业用途。

第三十六条 对可能产生土壤污染的工业企业等遗留场地实施改造时,土地出让前应开展必要的土壤环境调查和风险评估工作。调查评估结果符合相应规划用地土壤环境质量要求的,可进入供地程序;不符合相应规划用地土壤环境质量要求的,应当进行治理修复,确保达标后再进入供地程序。

第四节 微改造

第三十七条 历史文化遗存、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以修旧如旧、建新如故的原则进行保护性微改造。

第三十八条 鼓励采取市(县、区)财政预算资金、财政奖补以及社区集体、居民、相关权利人等多方筹集资金模式,加大历史文化遗存的保护性整治力度,消除社区居住安全隐患,完善公共配套设施,提升人居环境质量。

鼓励县区人民政府(管委会)按照乡村振兴战略,加快组织旧村庄微改造,建设美丽乡村。

第五节 改造主体与供地方式

第三十九条 “三旧”用地由土地权利人自行改造或与其他市场主体合作改造的,按以下方式确定改造主体:

(一)国有“三旧”用地可以由土地使用权人或由其成立的全资子公司、土地使用权人与其他市场主体成立的合作公司或约定作为开发建设单位的一方、土地受让人或承租人作为改造主体。其中公有经济成分占主导地位的公司、企业与其他市场主体合作实施“三旧”改造的,应当按照国有资产处置程序办理,并通过公共资源交易平台公开选择合作主体。

(二)集体“三旧”用地可以由土地所有权人或由其成立的全资子公司、土地所有权人与其他市场主体成立的合作公司或约定作为开发建设单位的一方、土地使用权人、受让人、承租人作为改造主体。

(三)改造项目范围内存在多个权利主体的,改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,可由该主体申请实施改造,在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证,凭经批复的项目实施方案及与其他权利主体签订的补偿协议,由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同。

第四十条 涉及“三旧”改造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让,其余可以协议方式出让。以协议方式出让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,出让底价根据市场评估价格和地价计收系数等综合确定。

第四十一条 农村集体经济组织自行改造或合作改造的旧村庄改造项目,政府可直接出让土地给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

由政府组织改造的旧村庄改造项目,在办理报批手续前需经农村集体经济组织表决同意,并明确具体补偿安置途径;在确定开发建设条件的前提下,可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标、拍卖、挂牌等公开方式出让给改造主体。

改造过程中需要调整上述改造方式的,应经农村集体经济组织表决同意,并报经原批准机关同意,有关调整情况应当及时在“三旧”改造项目监管系统中备案。

第四十二条 涉及将工业用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的自行改造项目,均需向政府无偿移交公益性用地,并符合以下要求:

(一)按照城乡规划要求,将不低于该项目用地总面积15%,且不小于3000平方米的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设。移交的公益性用地应为国有建设用地,原则上应为独立占地的完整地块。改造主体不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。

(二)改造单元控制性详细规划或改造单元规划预留公益性用地不足15%(包括未提出预留公益性用地要求)或者按项目用地总面积15%比例计算应移交的公益性用地面积小于3000平方米的,改造主体可按该项目应移交用地面积现状用途的市场评估价补交土地价款,或向政府移交与应移交用地等价的城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积。

原用途为非经营性用地的,自行改造为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途项目参照前款执行。改造后保留工业用途的,除相关规划另有要求外,无需向政府无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。

第四十三条 按第四十二条规定无偿移交公益性用地或公益性建筑面积的,改造主体应按照以下程序和要求完成移交工作:

(一)改造主体应按照移交要求在“三旧”改造项目实施方案中制定公益性用地移交方案,主要内容包括移交主体、移交土地或建筑的面积、移交期限等。

(二)移交方案连同项目实施方案经审批后,最迟于办理协议出让手续前确定,并作为条件之一落实在用地规划条件中。移交手续由自然资源主管部门负责办理。

(三)改造主体应在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作,并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除,未按规定移交的,不予办理供地手续。分期实施的项目应在首期落实移交。

(四)涉及将公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目,应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府。

第四十四条 自然资源主管部门在编制或调整控规时可综合考虑通过建设容量转移、容积率奖励、土地置换等方式鼓励用地单位自愿将经营性用地调整为公益性用地。

第五章 地价计收及收储补偿

第一节 地价计收

第四十五条 旧厂房改造项目按照改造后用途不同分类计收土地出让金:

(一)“工改工”类(改造后以工业为主导功能的用地),在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下,不计收地价款。

(二)“工改居”类(改造后以住宅为主导功能的用地),协议出让的地价以分段方式计收:

项目规划容积率2.0以下部分,按土地市场价格的40%计收;项目规划容积率2.02.5部分,按土地市场价格的60%计收;项目规划容积率2.5以上部分,按土地市场价格的80%计收。

(三)“工改商”类(改造后以商服为主导功能的用地),协议出让的地价以分段方式计收:

项目规划容积率2.5以下部分,按土地市场价格的40%计收;项目规划容积率2.53.0部分,按土地市场价格的60%计收;项目规划容积率3.0以上部分,按土地市场价格的80%计收。

第四十六条 旧村庄改造项目,协议出让的地价计收标准为:认定建筑面积2.4倍(含本数)以下不收地价款,认定建筑面积2.4倍以上部分按照土地市场价格的20%计收。

(本办法认定建筑面积是指“三旧”改造项目范围内经县区人民政府(管委会)或其指定单位认定可以获得补偿的总建筑面积。)

第四十七条 旧城镇改造项目,协议出让的地价计收标准为:认定建筑面积2.4倍(含本数)以下部分不收地价款,认定建筑面积2.4倍以上部分按照土地市场价格的50%计收。

第二节 收储补偿

第四十八条 “工改居”类由政府收储后公开出让的,项目规划容积率2.0以下部分,按公开市场成交价的60%补偿;项目规划容积率2.02.5部分,按公开市场成交价的40%补偿;项目规划容积率2.5以上部分,按公开市场成交价的20%补偿。

第四十九条 “工改商”类由政府收储后公开出让的,项目规划容积率2.5以下部分,按公开市场成交价的60%补偿;项目规划容积率2.53.0部分,按公开市场成交价的40%补偿;项目规划容积率3.0以上部分,按公开市场成交价的20%补偿。

第五十条 除第四十八条、第四十九条规定情形外,国有土地上旧厂房由政府收回的,按同地段毛容积率2.0商业用途市场评估价的50%计算补偿款。原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成“净地”交付的,可按上述地段所在片区商业用途基准地价的5%给予奖励。

第五十一条 收回土地使用权后,由市、县人民政府依法组织供地工作,土地成交确认后由原土地权利人按照收地协议约定申请拨付补偿款。

第六章 用地审批

第五十二条 纳入“三旧”改造范围、符合相关规划、具有合法用地手续的集体存量建设用地,可由原农村集体经济组织按规定申请转为国有建设用地,并由市人民政府进行审批。改造实施方案按属地报市、县人民政府审批。

第五十三条 纳入“三旧”改造范围、符合相关规划、没有合法手续且已实际使用的集体存量建设用地,用地行为发生在19861231日之前、198711日至19981231日之间、199911日至20091231日之间的,分别按1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合省集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的土地管理法、1998年修订的土地管理法等相关规定落实处理(处罚)后完善土地征收手续。

按照上述规定完善手续的,用地行为发生时的法律和政策没有要求听证、办理社保和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下,不再举行听证、办理社保和安排留用地。

第五十四条 “三旧”改造项目涉及难以单独出具规划要点、难以独立开发利用的“三地”,单个地块不超过3亩且累计面积不超过项目主体地块面积的10%的,可以一并纳入改造范围。“三旧”改造涉及“三地”需办理农用地转用或土地征收手续的,可纳入批次用地依法报批,或与主体地块一并组卷上报,由市人民政府进行审批。

“三旧”改造涉及“三地”面积大于3亩,或累计面积超过项目主体地块面积(不含“三地”面积)10%,且原则上不超过20%,符合土地利用总体规划和城乡规划的,可报市人民政府根据个案处理原则进行审批。

第七章 鼓励措施

第一节 产业扶持措施

第五十五条 纳入“三旧”改造范围,具有合法用地手续的工业用地,改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市、县人民政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后,经市、县人民政府批准,可按新用途办理用地手续。若项目无法继续经营,原用地单位可按原用途保留使用土地。

第五十六条 以出让方式取得的工业用地符合相关要求和投资条件的,经属地市、县自然资源局同意,土地使用权人可将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

新产业、新业态项目可在产业园区内建设一定规模的商品厂房,满足无独立用地需求的中小微企业发展的空间需要。鼓励各县区在产权分割、租售限价等方面加大优惠扶持措施,降低企业用地成本,支持实体经济。

对购买商品厂房的中小微企业,给予一次性适当的财政补助,补助资金由企业所属地财政负担。

第五十七条 在不改变用地性质的情况下,允许“工改工”项目按照集约用地的原则,集中建设产业发展所需的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施,其中,研发、租赁住房、公共配套等配套用房建筑面积不得超过总建筑面积15%,相应配套设施的用地面积不得超过7%

对于改造后用于建设科技企业孵化器的,在不改变孵化服务用途的前提下,科技企业孵化器配套用房建筑面积可达到总建筑面积的30%

第五十八条 坚持产业优先,对符合一定条件的工业提升项目,给予财政支持:

(一)改造后用于发展工业的项目,用地面积达到50亩以上的且投资额度达到20亿元的,根据项目竣工验收后五年内入驻企业形成的对市县(区)的财政贡献量,按适当比例由受益财政奖励给改造主体。

(二)改造后用于发展工业的项目,用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.6及以上的,在项目竣工验收后,对项目总建筑面积按50/平方米标准,由属地财政对实施主体进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市工业和信息主管部门出具认定意见,奖励标准再提高20%。单个项目市财政奖励最高不超过100万元。

(三)鼓励对低效工业用地或产业园进行升级改造,重点打造一批工业提升示范项目。对市工业和信息主管部门认定的工业提升示范项目给予20万元/亩的一次性奖励,由各县区统筹专项用于工业提升示范项目建设。单个项目最高奖励金额不超过300万元。

(四)投资者连片开发的工业提升示范项目,工业厂房工程造价(不含地价)1亿元及以上的,对投资者按工业厂房工程造价(不含地价)的1.5%进行奖励;或容积率1.6及以上的,按建筑面积给予50/平方米的奖励。投资者于项目竣工验收后申请奖励,单个项目最高奖励金额不超过300万元。

第二节 连片改造支持措施

第五十九条 连片改造是指在“三旧”改造专项规划指导下,对连片面积不小于100亩的“三旧”用地进行集中改造的建设活动。

各县区应启动辖区内连片改造示范区建设,示范区规模原则上不小于150亩,对示范区在调整土规、完善历史用地手续、落实城乡用地建设规模和指标等方面予以优先。

第六十条 对于连片改造中不符合土地利用总体规划,原则上单块面积不超过3亩、累计面积不超过项目主体地块面积10%的边角地、夹心地、插花地等零星土地,在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,可按规定程序申请修改土地利用总体规划。

第六十一条 为完善土地整合归宗,促进土地连片改造,在符合土地利用规划和城乡规划的前提下,遵循“权属清晰、价值相当、双方自愿、凭证置换”原则,允许“三旧”改造项目用地范围内、外地块之间的土地置换。拟置换土地应具有合法建设用地手续,无权属争议且没有法律法规限制权利的情形,其土地使用权价额折抵不足的,可以货币补偿方式。土地置换不视为交易行为。置换双方当事人应当在地价评估基础上,协商签订建设用地置换协议,明确置换土地权属、位置、面积、性质、地价评估结果、土地使用权价额折抵不足的补偿方式、履行方式、违约责任、争议处理方式等内容,连同改造方案一并按属地报市、县人民政府批准。置换用地涉及国有资产的,则需按国有资产处置办理相关审批手续。

第六十二条 为实现土地高效节约集约利用、推动产城融合,“三旧”改造项目在符合城乡规划的前提下,可以“连片项目混合开发”的形式进行,即通过混合开发将单一生产功能的连片项目改造为融合住宅、商服、办公、科研、生产等功能齐备的综合性项目。

“连片项目混合开发”的土地用途以产业用地为主,原则上项目总用地面积不少于100亩,住宅、类住宅(公寓)用途计容建筑面积之和不得超过项目总计容建筑面积的35%

第六十三条 为鼓励连片开发,对整体连片的旧城镇改造项目且单个项目地块面积不少于100亩并提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施,或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目,在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下,在已核定容积率的基础上,可给予增加10%的容积率奖励。

第六十四条 为鼓励连片改造,对不低于100亩的连片改造项目给予相应扶持,收储补偿类政府对原土地权属人可按照不高于公开成交土地出让价款5%给予奖励,协议出让类可按照不高于所收取土地出让金的5%给予奖励,具体奖励比例可由各县(区)人民政府(管委会)集体决策后确定。

第八章 监督管理

第六十五条 “三旧”改造信息应按照以下要求进行公开:

(一)编制“三旧”改造专项规划和年度实施计划应当公开征求意见。“三旧”改造专项规划由市、县自然资源局在其门户网站公示时间不少于30日。

(二)市、县自然资源局应将辖区内已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息在政府网站上予以公开,接受公众查询和社会监督。

(三)经批准后的“三旧”改造项目实施方案,应当按规定发布公告。其中,涉及土地征收的,政府应当在批复文件作出之日起10个工作日内发布公告并进行公证,公告应当载明批准机关、批准文号、批准时间、批准内容、公告的有效期限以及行政复议、行政诉讼等权利事项。

(四)对“三旧”改造涉及的政府收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿、协议出让补缴地价等重大事项,须经市、县级人民政府集体决策,并将决策结果在其门户网站上公示。以招标拍卖挂牌方式出让“三旧”改造涉及的土地使用权的,应通过公共资源交易平台实行网上交易,交易结果按规定向社会公布,接受公众监督。

第六十六条 为加强风险源头防范,从源头上预防和减少因“三旧”改造引发的社会矛盾,旧城镇和旧村庄改造项目在实施前,需进行重大事项社会稳定风险评估,其风险评估报告作为决策和审批的重要参考。未进行或未按规定进行社会稳定风险评估的项目,不得审批。

第六十七条 “三旧”改造项目应当在项目实施方案正式获批之日起的三个月内,由市、县自然资源主管部门与改造主体签订监管协议。监管协议重点对改造项目按照经批准的实施方案及相关规划要求实施改造,无偿移交公益性用地,履行改造范围内配套建设义务,落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务,实现改造项目的综合效益等方面进行监管。县区“三旧”改造主管部门要加强巡查监管,确保协议落实到位。

第六十八条 对未按照实施方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的,取消“三旧”改造相关优惠政策,并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)等规定实施处罚;对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的,按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)处理;对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的,一经查实,严肃依法处理。

“三旧”项目改造主体超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年未动工建设的,土地按闲置土地办法处置。

第六十九条 发生纠纷的,按照以下方式解决:

(一)因实施改造对改造范围内农村集体土地及国有土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的,依照其与农村集体经济组织或国有土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿,对补偿标准存在争议的,由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。

(二)农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市、县人民政府批准的实施方案(含搬迁补偿安置内容),按照以下情形分类处理:

改造过程涉及征收集体土地,利害关系人对补偿标准有异议的,依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的,按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。

改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的,县级以上地方人民政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。人民法院裁定准予执行的,可由提出申请的市、县人民政府负责执行。

第七十条 市人民政府对各县区“三旧”改造情况实行年度考核,重点考核常态化工作机制建设、专项政策资金配套、年度改造任务完成情况、改造项目实施监管等工作。考核结果将作为土地利用年度计划管理及实施奖惩的重要依据。“三旧”改造工作进度由市自然资源局定期通报督办。

第七十一条 建立健全与新增建设用地挂钩的奖惩机制。实行“以存量换增量”“改奖挂钩”的机制,新增建设用地奖励指标应通过盘活存量建设用地获取。完成“三旧”改造年度任务的,按照不少于完成改造面积的20%奖励用地计划指标,由县区人民政府(管委会)统筹安排使用;未完成年度改造任务的,适当扣减其用地计划指标。对完善历史用地手续的“工改商”、“工改居”项目应当在改造方案批准后两年内实施,逾期未实施的,将相应扣减项目所在县区人民政府(管委会)新增用地计划指标。

第九章 附则

第七十二条 本办法由市自然资源局负责解释。本办法自201981日起施行,有效期3年。本办法实施期间,如与国家和省出台的新规定相抵触的,应相应修订;未及时修订的,按国家和省的规定执行。

附件:1.“三旧”改造项目报批流程图

2.“三旧”改造项目实施方案模板

3.旧村庄改造公开选择合作企业流程指引

4.实施主体资格确认流程指引

附件1-4.doc


公开方式:主动公开

本文件政策解读地址:/zwgk/jdhy/zcjd/content/post_267781.html