一、修订背景

由于受当时经济发展水平和规划设计限制，上世纪九十年代及本世纪初，我市城镇建设了较多的无电梯住宅，居住在高层的市民每天都要经受爬楼梯之苦。随着社会经济的快速发展，广大市民对生活质量的要求不断提高，对增设电梯的需求和愿望日益强烈。市人大代表先后在市七届人大四次、五次会议上提出了《关于加快对我市既有住宅增设电梯的建议》，市政协委员也在市七届二次会议上提出了加强既有住宅增设电梯管理的提案。为进一步完善既有住宅的使用功能，提升人民生活品质，加强既有住宅增设电梯的建设和管理，明晰既有住宅增设电梯建设主体、工程报建申请流程，明确涉及各部门的职责，经人民政府同意，市住建局制定印发《河源市既有住宅增设电梯管理暂行办法》

二、修订依据和修订内容

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《特种设备安全监察条例》、《物业管理条例》、《广东省电梯使用安全条例》等有关法律法规和安全技术规范，以及《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（国办发〔2018〕8号）和《关于印发<广东省既有住宅增设电梯的指导意见>的通知》（粤建设函〔2008〕481号）等规范性文件，结合我市实际，制定本办法。其中部分重要条款依据详细如下：

第一条：【既有住宅】概念：既有住宅的概念是在参考了国内其他城市的做法采用的，2008年广东省建设厅在《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》中使用“既有住宅”这个概念。

第四条【增设电梯原则】：《住宅建筑规范》6.1.4住宅结构应能承受在正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响，在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。

既有住宅属于老旧小区，建筑容积率已经过规划部门批准，现加装电梯占地面积较少，建筑面积较少，且属于公共部分，因此不计算容积率。《不动产登记条例实施细则》第三十六条规定，办理房屋首次登记时，应当将共用设施申请登记为全体业主所有。而加装电梯在房屋首次登记之后，从新办理不动产登记手续繁琐、需要的要件要求较高，因此为规定不予办理不动产登记。

第五条【增设电梯业主条件】：面积和业主人数的计算方式依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条确定。

第六条【增设电梯协议要求】：《物权法》第七十六条：业主决定建筑区划内重大事项及表决权，下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三之二以上的业主同意县且占总人数三分之二上的业主同意。决定前款其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七条【资金筹措指导意见】：《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第四条，既有住宅增设电梯，可以通过下列渠道筹措资金：

（一）房地产所有权人共同出资：根据所在楼层等因素，由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资；

（二）属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资增设电梯，并通过提高租金等办法收回投资；

（三）社会投资等其他合法资金来源

《关于对既有住宅增设电梯允许申请提取住房公积金的意见》（粤建金函〔2010〕428号）规定：业主可申请提取本人住房公积金。

第八条【增设电梯实施主体】：《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第五条，既有住宅增设电梯项目的建设单位应为增设电梯的全体业主。业主可以委托既有住宅原建设单位或物业服务企业等其他单位具体负责工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。

第十一条【申请流程第一步：编制设计方案】：《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第六条，既有住宅增设电梯，应当由具有相应资质等级的设计施工单位进行设计和施工。

第十二条【申请流程第二步：公示增设电梯事项】：《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第十四条【申请流程第三步：部门并联审批】：《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第七条，各级城乡规划和建设行政主管部门应当按照职责分工，尽可能简化审批程序，依法做好既有住宅增设电梯的有关审批工作。

第十五条【申请流程第四步：施工图设计及审查】：《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（住建部令第13号）第三条国家实施施工图设计文件（含勘察文件）审查制度，施工图未经审查合格，不得使用。

第十六条【申请流程第五步：确定施工、监理单位】：《建筑工程质量管理条例》第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。《建筑法》第三十条国家推行建筑工程监理制度。《建筑工程质量管理条例》第十二条实行监理的建筑工程、建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

第十七条【申请流程第六步：质量安全监督登记】：《建筑工程质量管理条例》第十三条建设单位在开工前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续，工程质量监督手续可以与施工许可证或者开工报告合并办理。

第二十条【电梯选取及安装要求】：《电梯安全监督管理办法》第十二条禁止销售下列电梯产品：（一）无电梯制造许可证的单位制造的电梯产品；第十三条电梯的安装、改造、维修应当由电梯制造单位或其通过合同委托同意的取得相应许可证的单位进行。

《中华人民共和国特种设备安全法》第三十二条特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备。禁止使用国家明令淘汰和已经报废的特种设备。

第二十一条【电梯安装手续要求】：〈特种设备安全监察条例〉第十七条锅炉、压力容器、起重机械、客运索道、大型游乐设施的安装、改造、维修以及场（厂）内专用机动车辆的改造、维修，必须由依照本条例取得许可的单位进行。电梯的安装、改造、维修，必须由电梯制造单位或者其通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。电梯制造单位对电梯质量以及安全运行涉及的质量问题负责。特种设备安装、改造、维修的施工单位应当在施工前将拟进行的特种设备安装、改造、维修情况书面告知直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门，告知后即可施工。

《中华人民共和国特种设备安全法》第二十三条特种设备安装、改造、修理的施工单位应当在施工前将拟进行的特种设备安装、改造、修理情况书面告知直辖市或者设区的市级人民政府负责特种设备安全监督管理的部门。

第二十二条【建设管理要求】：《中华人民共和国建筑法》第四十二条，有下列情形之一的，建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续：（一）需要临时占用规划批准范围以外场地的；（二）可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的；（三）需要临时停水、停电、中断道路交通的；（四）需要进行爆破作业的；（五）法律、法规规定需要办理报批手续的其他情形。第四十三条，建设行政主管部门负责建筑安全生产的管理，并依法接受劳动行政主管部门对建筑安全生产的指导和监督。

第二十三条【竣工验收要求】：《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

第二十五条【电梯使用管理】：《广东省电梯使用安全条例》第八条 电梯投入使用前，应当按照下列规定明确使用管理人：（一）新安装电梯未移交所有权人的，项目建设单位为使用管理人；（二）自行管理的，所有权人为使用管理人；（三）委托物业服务企业或者其他管理人管理的，受托人为使用管理人；（四）出租配有电梯的场所，可以约定电梯的使用管理人；没有约定的，按照本条第二项、第三项明确电梯使用管理人。未明确使用管理人的电梯，不得投入使用。

第二十六条【维护保养管理】：《广东省电梯使用安全条例》第十三条 电梯安装、改造、修理施工单位应当按照法律法规以及安全技术规范的要求进行施工，真实记录施工过程，并在竣工验收后三十日内将监督检验报告、隐蔽工程资料以及施工过程记录、重大技术问题处理文件等技术资料移交给电梯所有权人或者其委托的使用管理人。第十五条 电梯维护保养单位应当对其维护保养的电梯的安全性能负责，按照维护保养合同以及法律法规、安全技术规范和标准的规定对电梯进行维护保养，确保维护保养质量，履行下列安全管理义务。

第二十七条【争议解决途径】：《物权法》第八十三条，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十八条【擅自增设电梯】：《中华人民共和国特种设备安全法》第七十四条违反本法规定，未经许可从事特种设备生产活动的，责令停止生产，没收违法制造的特种设备，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；已经实施安装、改造、修理的，责令恢复原状或者责令限期由取得许可的单位重新安装、改造、修理。

第二十九条【未监督验收行为】：《中华人民共和国特种设备安全法》第七十八条违反本法规定，特种设备安装、改造、修理的施工单位在施工前未书面告知负责特种设备安全监督管理的部门即行施工的，或者在验收后三十日内未将相关技术资料和文件移交特种设备使用单位的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款.

第三十条【擅自交付使用行为】：《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的”。

第三十一条【擅自投入使用行为】《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条，违反本法规定，特种设备使用单位有下列行为之一的，责令停止使用有关特种设备，处三万元以上三十万元以下罚款：（一）使用未取得许可生产，未经检验或者检验不合格的特种设备，或者国家明令淘汰、已经报废的特种设备的。

三、文件的制定程序说明

2019年3月，我局召开专题会议研究起草《河源市既有住宅增设电梯管理办法（草案）》相关事项，会议明确了起草主办科室及协办科室。为提高规范性文件的起草质量，使其更加具有可操作性，主办科室借鉴了广州、惠州、中山、梅州等已经出台管理办法的兄弟市经验和做法，结合我市实际，根据有关法律法规草拟出办法初稿。主管局领导多次召开会议对初稿有关条款进行讨论修订，在完善初稿后，征求了局机关相关业务科室和属各单位意见后，形成了《河源市既有住宅增设电梯管理办法》（征求意见稿）。2019年4月30日将征求意见稿发给各县（区）人民政府（管委会），市自然资源局、市市场监督管理局、市城市管理和综合执法局、市消防支队等单位，征求相关单位意见，在采纳相关单位部分修改建议后，2019年5月24日将“征求意见稿”发布在市政府门户网站公开征求公众意见。2019年6月25日，经我局法规科进行合法性审核后，拟提交局党组集体讨论，最终形成《河源市既有住宅增设电梯管理办法（草案）》，2020年2月27日，经市人民政府同意，印发《河源市既有住宅增设电梯管理办法》。

四、主要内容说明

《管理办法》共七章三十二条，第一章总则：第一至第三条，主要内容包括立法目的、适用范围、部门职责。第二章既有住宅增设电梯条件：第四至第八条，主要内容含增设电梯基本条件、同意增设电梯业主数量要求、增设电梯协议要求、资金筹措指导意见、增设电梯实施主体等。第三章申请程序：第九至第十九条，主要明确申请受理部门、申请主体、申请流程步骤、所需提交的材料。第四章建设管理：第二十至第二十四条，主要明确增设电梯的品质要求、施工单位的资质要求以及电梯建设期间的管理。第五章维护管理：第二十五至第二十六条，主要明确增设电梯后的使用管理人、管理人应承担的责任，保养维护的要求。第六章法律责任：第二十七至第三十一条，主要对未遵照法律法规有关规定及本办法规定擅自增设电梯、未办理监督验收手续、擅自交付投入使用的行为进行约束。第七章附则：第三十二条，明确本办法的有效期。

五、征求意见的采纳情况说明

本办法（草案）征求了2019年4月30日将征求意见稿发给各县（区）人民政府（管委会），市自然资源局、市市场监督管理局、市城市管理和综合执法局、市消防支队等单位，部分部门有反馈意见，大部分无修改意见，已根据反馈情况做出了部分修改。意见及采纳情况见《河源市既有住宅增设电梯管理办法（征求意见稿）部门意见汇总表》。

2019年5月24日在河源市人民政府门户网站发出河源市住房和城乡建设局关于《河源市既有住宅增设电梯管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的通告，公开征求公众意见，至2019年6月23日，没有收到有关修改意见。

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