一、修订背景

现行的《河源市住宅专项维修资金管理规定》于2010年8月15日颁布实施，标志着我市住宅专项维修资金制度正式建立，为物业管理的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造提供了资金保障，发挥了重要作用。随着我市房地产业和物业管理工作不断发展，一些过去适用的管理方式已经与当前的实际情况不相适应。为健全完善住宅专项维修资金管理机制，推动物业管理创新发展，经专题调研并学习借鉴广州、珠海、惠州等地的经验做法，结合我市实际，对《河源市住宅专项维修资金管理规定》进行了修订。

二、修订内容

文件名称由《河源市住宅专项维修资金管理规定》（下称《规定》）修改为《河源市住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）。修订后的《办法》共有五章，分别为总则、资金交存、资金使用、监督管理、附则。

（一）总则方面

1、《办法》第五条对应原《规定》第五条修改，明确市、县（区）行政主管部门在住宅专项维修资金管理中的职责，并根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第五条“县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作”规定，增加“财政和审计部门对住宅专项维修资金的财务监督和审计监督职责”条款。

2、《办法》第六条对应原《规定》第六条修改，明确银行专户管理、建立统一的业务管理系统，便于业主办理和咨询业务，有利于行政主管部门对住宅专项维修资金监督管理。

3、《办法》第七条为新增内容，明确专户管理银行协助县（区）行政主管部门开展住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结算、对账及查询等工作。

（二）资金交存方面

1、《办法》第八条对应原《规定》第八条修改，明确对专项维修资金交存标准定期调整，对已缴交的业主账户信息适时更新。

2、《办法》第九条对应原《规定》第十一条修改，明确业主大会成立前或住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主交存的住宅专项维修资金由县（区）住宅专项维修资金行政主管部门代管；业主大会成立后，业主大会决定划转本物业管理区域住宅专项维修资金自管的，应当制定住宅专项维修资金管理制度，在住宅专项维修资金的交存、使用、查询和监管等方面必须严格按照国家的有关政策和法律法规的规定执行，保障住宅专项维修资金划转业主委员会管理后的安全。

3、《办法》第十条对应原《规定》第七条修改，对本办法实施后办理销售的商品房项目，分别规定在申请商品房买卖合同备案前、办理不动产权分户转移登记前，由买受人缴交首期住宅专项维修资金；对规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位不动产权转移登记前，由买受人缴交首期住宅专项维修资金。

4、《办法》第十一条对应原《规定》第九、十条，在缴存程序上做相应的修改，明确住宅专项资金账户开设申请及缴交流程，指引性更强。

5、《办法》第十二条为新增内容，明确县（区）住宅专项维修资金行政主管部门会同专户管理银行做好建设单位已代交住宅专项维修资金的账户管理工作。

6、《办法》第十三条对应原《规定》第十四条修改，明确建设单位向买受人收回首期住宅专项维修资金的操作方式。

7、《办法》第十四条为新增内容，规定属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业办理产权转移登记后，物业属于2个以上（含2个）拥有独立产权业主共有的，业主应当按规定交存住宅专项维修资金。

8、《办法》第十五条对应原《规定》第十二条修改，明确已成立业主大会的，由业主大会决定续交方案；未成立业主大会的，由县（区）住宅专项维修资金行政主管部门制定续交方案。

9、《办法》第十七条为新增内容，明确对业主未将住宅专项维修资金及时、足额交存至专户管理银行的，已成立业主委员会的，由业主委员会督促业主交纳；未成立业主委员会的，由物业服务企业督促业主交纳。

（三）资金使用方面

《办法》在资金使用方面作了较大修改，由原来的6个条款增加为22个条款，规定更加具体，操作性更强。

1、《办法》第十八、十九、二十条明确住宅专项维修资金的使用原则，如专项用于住宅的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

 2、《办法》第二十一、二十二条对共用部位和设施以及共用设备的使用范围作了具体、详细规定，解决了使用单位分不清楚住宅共用部位、共用设施设备使用范围的问题。

3、《办法》第二十三条对资金使用的分摊方式进行详细规定，避免因资金分摊不合理造成无法使用甚至产生矛盾纠纷情况的出现。

4、《办法》第二十四至三十二条分别对使用住宅专项维修资金的组织实施单位、使用方案内容及其表决方式、费用预算审价、签订施工合同、工程竣工验收、费用付款方式等作了详细规定，方便使用单位操作，解决了申请使用过程中遇到的问题。

5、《办法》第三十三至三十五条分别对申请使用专项维修资金需提供的材料、住宅专项维修资金由县区行政主管部门代管或者划转业主大会管理的办理程序以及业主大会决定不再自管交回行政主管部门代管的办理流程等作了详细规定，做到一目了然，方便使用单位办理。

6、《办法》第三十六条对发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况申请使用专项维修资金作了具体规定，将电梯故障、消防设施故障等七种情况纳入紧急使用范围，可以不经过三分之二以上业主同意按有关规定申请使用。

（四）监督管理方面    

《办法》第四章“监督管理”对应原《规定》第四章“资金管理”和第五章“法律责任”进行了合并。

1、《办法》第四十至四十三条对应原《规定》第二十一条修改，对出现房屋所有权转让和房屋灭失等情况处置专项维修资金、县区行政主管部门和专户管理银行对资金账户管理等作了具体规定，保障专项维修资金管理公开、透明和规范。

2、《办法》四十八条对应原《规定》第五章“法律责任”第二十三至二十六条修改，明确对违反本办法规定的单位和个人，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定应当予以处罚的，由相关行政部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。由于法律条款只能依据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等的规定，因此，此次修订没必要再按原《规定》内容重复。

3、《办法》第四十四条为新增内容，规定县（区）住宅专项维修资金行政主管部门可会同财政等有关部门对专户管理银行管理住宅专项维修资金进行定期考核。

4、《办法》第四十五条为新增内容，规定县（区）住宅专项维修资金行政主管部门应当建立巡查制度，保障资金使用规范和安全，维护业主的合法权益。

5、《办法》第四十七条为新增内容，目的是通过信息公开，保障业主的知情权和参与决策权。

（五）附则方面

明确《办法》适用于全市，原《规定》则仅适用于市区，各县可参照执行。

  三、修订的依据

（一）国务院《物业管理条例》。

（二）《广东省物业管理条例》。

（三）《住宅专项维修资金管理办法》（财政部令第165号）。

  四、征求意见及采纳情况

（一）征求相关单位和部门意见情况。《河源市住宅专项维修资金管理办法》修订起草后，征求了市直有关单位、各县（区）人民政府（管委会）、各县（区）住宅专项维修资金主管部门共34个单位意见。30个单位无修改意见，4个单位提出了18条修改意见。经研究,采纳意见13条，未采纳意见5条。（详见附件征求意见汇总表）

（二）征求公众意见情况。《河源市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》在市住建局网站进行公开征求意见，时间为10个工作日，征求意见时间结束后，没有收到公众对《河源市住宅专项维修资金管理办法》的意见或建议。

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