2024年1月30日，市自然资源局印发《河源市全面开展不动产“带押过户”工作指引（试行）》（以下简称《指引》）。现就有关内容解读如下：

　　一、政策背景

　　为贯彻中央经济工作会议精神，落实党中央、国务院扎实稳住一揽子政策措施的有关要求，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。在《中华人民共和国民法典》第406条的基础上，2021年4月自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与《中华人民共和国民法典》的衔接。2023年3月，自然资源部、中国银保监会印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。2023年9月，广东省自然资源厅、国家金融监督管理总局广东监管局联合印发了《关于深化协同合作，积极推进二手房“带押过户”的通知》（粤自然资函〔2023〕707号），对协同做好我省不动产“带押过户”作出具体要求，意味着“带押过户”从地方探索走向全国化、常态化和全面推进的新阶段。

　　二、概述及相关法律依据

　　（一）概述

　　“带押过户”是指依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

　　“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《中华人民共和国民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。在已有工作的基础上，推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

　　（二）相关法律法规依据

　　作为“带押过户”法律基础的《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”已于2021年1月1日生效施行，自然资源部也于同年4月发布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，保障了抵押不动产依法转让，但《中华人民共和国民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释担保制度司法解释》第43条也对应作出了更加详细的解读。因此，“带押过户”严格意义上非“新政策”，而是我国法律的制度衔接与落地执行。

　　基于2023年3月自然资源部、中国银保监会印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署，2023年9月广东省自然资源厅、国家金融监督管理总局广东监管局印发的《关于深化协同合作，积极推进二手房“带押过户”的通知》（粤自然资函〔2023〕707号），对协同做好我省不动产“带押过户”作出具体要求，河源市自然资源局于2024年1月印发《河源市全面开展不动产“带

　　押过户”工作指引（试行）》，借鉴了其他城市的经验做法，结合本地实际进行了再优化。

　　三、“带押过户”模式及河源模式

　　（一）“带押过户”模式

　　模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

　　模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

　　模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

　　（二）河源模式

　　买卖双方共同向银行发起“带押过户”申请，在转让方、受让方、新（旧）抵押权人对“带押过户”业务过程中买卖双方及前后手抵押权利人的权利义务、监管贷款资金安全的公共账户等保障性措施约定一致的情况下，三（四）方签订《不动产抵押期间办理转移登记同意函》、《不动产“带押过户”四方协议书》，买卖双方抵押贷款银行发起“带押过户”业务申请，先办理不动产转移登记（过户），同时办理抵押权变更登记，记载不动产登记簿，并颁发不动产权证书以及不动产登记证明。新的抵押放款后，由新旧抵押银行之间直接对接，按约定完成新旧抵押的资金交接，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算无缝衔接，确保“带押过户”和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。

  原文件链接地址    http://www.heyuan.gov.cn/hyszrzyj/gkmlpt/content/0/591/post_591862.html#7903