一、标定地价更新背景

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）、《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函发〔2019〕1925号）、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223号）等文件规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）要求，标定地价评估及公示工作应以年度为周期开展，即原则上必须每年更新一次标定地价。河源市市区上一轮标定地价成果更新基准日是为2020年1月1日，根据上述文件要求，必须适时开展标定地价更新工作，确保河源市市区标定地价依照国家及省有关法律政策规定及时更新公布实施。

　　二、标定地价的更新依据

　　（一）《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）

　　（二）《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223号）

　　（三）《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）

　　（四）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

　　（五）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

　　三、标定地价内涵界定

　　1.商服用地：正常情况、公开竞争市场，土地开发程度为宗地外按现状、红线内按场地平整设定，现状容积率，现状利用条件下于估价期日2021年1月1日的熟地价格，无他项权利，土地使用年限为40年的平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　2.住宅用地：正常情况、公开竞争市场，土地开发程度为宗地外按现状、红线内按场地平整设定，现状容积率，现状利用条件下于估价期日2021年1月1日的熟地价格，无他项权利，土地使用年限为70年的平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　3.商住混合用地：正常情况、公开竞争市场，土地开发程度为宗地外按现状、红线内按场地平整设定，现状容积率，现状利用条件下于估价期日2021年1月1日的熟地价格，无他项权利，土地使用年限为商服用途40年的首层楼面地价，住宅用途70年的平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　4.工业用地：正常情况、公开竞争市场，土地开发程度为宗地外按现状、红线内按场地平整设定，现状容积率，现状利用条件下于估价期日2021年1月1日的熟地价格，无他项权利，土地使用年限为50年的单位面积地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　四、标定地价的主要成果

　　河源市标定地价共划分/设定的75个标定区域/标准宗地，地价水平如下：

　　商服用地平均地价为1733元/平方米（平均楼面地价）价格区间889～2491元/平方米；

　　住宅用地平均地价为1391元/平方米（平均楼面地价），价格区间1047～1962元/平方米；

　　商住混合用地商服首层楼面价平均地价为2891元/平方米（平均楼面地价），价格区间1230～3880元/平方米，住宅平均地价为2088元/平方米（平均楼面地价），价格区间661～3100元/平方米；

　　工业用地平均地价为343元/平方米（单位面积地价），价格区间310～360元/平方米。

　　五、标定地价的应用方向

　　1.作为地价评估的参考，确定土地使用权出让价格的依据

　　标定地价成果可作为参考和数据来源直接应用于土地评估。政府通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式将国有土地有偿有期限出让使用权时，应评估其在正常市场条件下的租金和价格水平，而标定地价作为一定区段内在正常市场条件下某一时点所评估的土地使用权平均价格，具有一定的时效性，接近客观市场交易价格，可作为该区域土地使用权价格的评估标准，以确定土地使用权出让的底价，保证交易底价的客观、公正和现势性。

　　2.补交地价核算依据

　　经依法批准利用原以划拨方式取得的国有建设用地使用权，转变为出让方式进行经营性开发建设的（进入公开市场的除外）进行补交地价；经依法批准，在国有建设用地使用权取得阶段或在取得后实施建设过程中（含报建、规划验收、房地产登记确权等）需要改变原已确定的用地位置、用途（功能）和建设规模等规划条件的进行补交地价。标定地价成果可作为标定区域土地使用权价格的评估标准，可为土地使用权补交地价评估提供核算的依据。

　　3.企业清产核资和股份制企业中土地资产作价的测算基础

　　我国绝大多数企事业单位，都是靠行政划拨方式取得土地使用权的，企业账面资产中不包括土地资产部分，有些也仅有当时的征地费，不能反映土地资产的现值。为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据标定地价对企业的土地资产进行核实，反映企业使用的土地资本金或国家土地股金的状况，以正确合理地实现国家土地所有权，建立公平的竞争环境。

　　4.显现城市土地集约利用潜力

　　标准地块的价格是依据该地块的控规指标：土地用途、容积率、建筑密度等土地利用条件评估的正常市场价格，从而显现土地的利用价值及集约利用的潜力，为城市土地集约利用潜力评价提供了一个可靠的途径。

　　5.为“三旧”改造项目提供参考

　　城市更新项目旧村庄、旧城镇、旧厂房改造实施方案编制等前期研究工作可直接采用标定地价成果作为项目前期可行性研究的价值参考；对标定地价未覆盖区域或对成果标定地价有异议的项目，可委托有资质评估机构进行评估，评估结果作为编制有关改造方案的参考。

　　六、各种价格的定义

　　1.标定地价：根据《标定地价规程》（TD/T1052-2017），标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。城市标定地价按照城市主要用地类型评估，按商服、住宅、工业以及商住混合用途等多种用途区分，各种用途的使用年期确定为法定最高使用年期。

　　2.平均楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即楼面地价=土地总价/总建筑面积。

　　3.单位面积地价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即单位面积地价=土地总价/总土地面积。