一、基准地价更新背景

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）、《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函发〔2019〕1925号）、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2021〕1223号）等文件规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，基准地价原则上必须每2到3年更新一次基准地价。河源市市区上一轮基准地价成果更新基准日是为2017年6月30日，至今历时已超过三年时间，根据上述文件要求，必须适时开展基准地价更新工作，确保河源市市区城镇基准地价依照国家及省有关法律政策规定及时更新公布实施。

　　二、基准地价的更新依据

　　（一）《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）

　　（二）《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）

　　（三）《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）

　　（四）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

　　（五）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

　　三、基准地价内涵界定

　　1.基准地价更新估价期日：2021年6月30日。

　　2.土地开发程度：商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）设定开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气；工业用地、公共服务用地（类别二）设定开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）。

　　3.地价内涵构成：各类地价内涵包含征收安置补偿费（含被征地农民养老保障资金）、土地开发费、各项税费、利息、利润、土地所有者权益等。

　　4.土地使用年期：国家规定的最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共服务用地（类别一）、公共服务用地（类别二）50年。

　　5.基准条件界定：商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）容积率设定为2.0，工业用地容积率设定为1.8；公共服务用地（类别二）容积率设定为1.0。

　　四、基准地价的主要成果

　　商服用地采用平均楼面地价的表现形式，共划分6个级别，级别价在272元/平方米-1920元/平方米之间；

　　住宅用地采用平均楼面地价的表现形式，共划分6个级别，级别价在275元/平方米-1410元/平方米之间；

　　工业用地采用单位面积地价的表现形式，共划分4个级别，级别价在285元/平方米-500元/平方米之间；

　　公共服务用地 （类别一）采用平均楼面地价的表现形式，共划分5个级别，级别价在160元/平方米-505元/平方米之间；

　　公共服务用地 （类别二）采用单位面积地价的表现形式，共划分5个级别，级别价在270元/平方米-800元/平方米之间。

　　五、基准地价的应用方向

　　1.在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济效益，同时也以价格标准显示城市土地质量的优越程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。

　　2.在宗地地价评估中的应用：包括在土地出让底价评估中的应用、在国有土地使用权年租金评估中的应用、在宗地改变土地利用条件补缴出让金评估中的应用等，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。

　　六、各种价格的定义

　　1.基准地价：根据《城镇土地估价规程》，基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

　　2.楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即楼面地价=土地总价/总建筑面积。

　　3.土地单价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即土地单价=土地总价/总土地面积。

　　4.级别价：定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。在该评定级别范围内的区域平均价格称为级别价。

　　5.路线价：路线价是指在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算的平均价格。